根据《中华人民共和国政府采购法》和《中华人民共和国政府采购法实施条例》等有关规定和要求，我院现对《内蒙古博物院2025年度旧址物业管理服务》采购项目，面向广大市场主体开展需求调查工作，欢迎潜在供应商对本项目提供专业的意见。

一、项目名称

内蒙古博物院2025年度旧址物业管理服务

二、项目内容

内蒙古博物院旧址位于呼和浩特市新城区新华东街27号，主体建筑面积(略)平方米，展厅面积(略)平方米。项目服务范围包含：内蒙古博物院内公共秩序维护服务；建筑主体及设施设备运行维护服务；安防、消防监控中心值班运行服务；公共环境卫生服务；绿化养护服务；会议及接待服务；文物安全保卫服务；应急响应及安全保障服务；电梯运行服务；电梯维保服务；空调及锅炉系统维保服务。

三、服务内容及标准

（一）公共秩序维护服务

1．出入口管理：负责对各出入口进行严格控制和管理，实行24小时值班制度，安保人员必须掌握本管理区域内的基木情况。负责维护出入口进出公共秩序及物品进出管控。

2．巡逻、巡查：利用有效的技术、管理手段，提供24小时全方位巡逻，对内蒙古博物院进行安全检查。巡查发现隐患或不安全因素及时报告并积极采取应急措施，严重时及时拨打报警电话。

3．车辆管理：对进出的车辆进行严格管理、指挥和疏导；进入的车辆，应停放有序，不得堵塞通道。

4．安检服务：按照安检要求，利用安检系统严格检查公安部所规定的公共场所管制危险品及易燃易爆物品。

5．展厅秩序维护：牢记职责和有关规定，熟悉和了解展厅展陈文物布置情况，掌握内蒙古博物院展厅内各通道情况，遇到紧急情况能正确引导和疏散参观者。

6．安全监督服务：制订安全管理制度、实施细则和操作规程，实施安全监督检查。

7．机动服务：配备机动服务人员，提供临时机动服务以及替岗。

8．应急处置：对同类型项目的突发事件，提供应急处置服务工作。

9．消防检查：定期对各种消防设施设备进行安全检查。

10．重点区域与部位安全管理：对重点区域及部位进行定点安全管理，提供安全保障服务。

（二）建筑主体及设施设备运行维护服务

1．建筑主体及附属设施：保持大楼、附属建筑物原有完好等级和正常使用，进行日常保养、维护、维修。包括以下工作内容：（1）建筑内外装饰日常保养、维修。（2）建筑门窗、门锁等小五金件维修。（3）楼梯间、门厅、走廊、墙地面保养、维修。（4）对设备机房、给排水、供电、照明设施的定期检查，对损坏处及时修理，巡查、保养记录完善，发现重大问题及时报告采购人。

2．提供对物业服务区域范围内道路、停车场、广场的维护、维修和管理工作。

3．提供给水排水、供电、供暖设施设备的24小时巡检、维修服务，发现故障及时进行处理。

4．高低压配电室运行：高低压配电室24小时运行服务，运行人员持证上岗，保障设备正常运行；建立、落实配送电运行制度，配电房管理制度，24小时运行值班制度等。供电系统高低压电器设备、电线电缆、电气照明装置等设备日常运行、使用和维修，配电室打压测试并出具报告。高低压配电室运行值班人员的招聘、更换、解聘需上报采购人同意。

（三）安防、消防监控中心值班运行服务

1．安防消防监控中心值班服务人员要求进行政审登记并上报采购人同意。建立消防、安防监控中心的各项管理制度。

2．配备有专业岗位证书的人员上岗工作，对物业管理区域内以及重点防范区实行监控管理服务。

3．对内蒙古博物院配备的消防、安防监控设施设备进行登记，建立台账，定期检查，定期向采购人书面报告设备运转情况。

（四）公共环境卫生服务

1．公共区域卫生保洁。

2．展厅保洁。

3．办公区保洁。

4．外围保洁：外场保洁主要包括地库、室外停车场、外墙、通道、绿地等的卫生管理工作。

5．公共卫生间保洁。

6．消杀灭害：按照预防和控制及保护文物的原则，对内蒙古博物院公共区域、展厅，实行重点区域、关键部位日常消杀、灭害的工作。

7．垃圾清理：对服务区域内的生活及办公垃圾进行分类收集，对垃圾桶内的垃圾每天清洁保持干净，并清运到该项目设定的垃圾中转站。

（五）绿化养护服务

根据外场整体规划设计的绿植习性进行养护管理，对室内盆栽植物进行养。

（六）会议及接待服务

根据采购人办公需要以及接待要求提供会议及接待服务。

（七）文物安全保卫服务

负责配合对内蒙古博物院对展览陈列文物以及其他重要区域的文物提供安全维护及安全监管服务。文物的移动、搬运、清洁等需在专家指导下进行。

（八）应急响应及安全保障服务

供应商需建立与服务相关的安全保障体系，建立健全各类安全保障方案及各类应急响应预案。

（九）电梯运行服务

对博物馆自动扶梯、直梯实行秩序维护服务，预防电梯突发事件发生。

（十）电梯维保服务

1、 服务内容： 对院15部电梯维修、保养，出现故障及时处理，保障电梯运行安全。

2、 服务要求： 提供24小时紧急服务，随叫随到，及时功能和质量要求 处理电梯故障。提供365天人员驻点服务，服务人员必须持有,《特种设备作业人员操作证》上岗，做好电梯使用过程中的经常性巡查、保养，半月巡视保养，季度保养，半年保养及年度保养工作，有详细的保养记录。电梯维修所需500元以下配件材料费由维保公司负责，负责本院15部电梯的年检费用。

（十一）空调及锅炉系统维保服务

1、提供制冷、采暖

1.1制冷、采暖要求

标准供冷日期 6月1～9月1日

标准供暖日期 10月1日～次年4月20日

建筑功能分区 办公区、展厅、公共区域、多功能区等

供冷条件 夏季制冷7:00-19:00，冬季制热24h运行

供空调标准 供冷季节室内温度 26℃±1℃；供暖季节室内

温度19℃±1℃

2、中央空调机房系统的运行操作及管理

2.1项目人员组成

项目常设人员不少于4人，负责实施运营项目设备的操作、维护、维修、安全管理工作，节能技术改进及提高，制订相关方案检查并记录各种设备运行数据各类设备的操作、维护、维修、安全或协助完成此类工作，巡视记录空调效果服务意见及建议的收集。所有上班人员，必须持证上岗，同时将操作证公示在值班室信息栏中。

2.2 值班制度

制定合理的值班计划，保证项目24小时有人值班严禁值班人员迟到、早退、脱岗、离岗、串岗的工作无关的事，每日做好值班、交接、设备巡视、维修、测温等详细记录。根据实时测温数据、空调区域使用情况，结合环境温度，合理的调节运行方案，保证设备高效、节能运行

2.3 设备操作

项目人员持证上岗，严禁无证人员操作设备，尤其锅炉等压力容器

设备操作严格按照流程进行，严禁私自操作设备，以免造成设备损坏

设备维修保养过程中做好记录，以方便日后检修

注重设备设施的安全问题，严禁在危险状态下操作设备

设备发现问题及时检修，严禁瞒报、谎报

2.4开机及日常工作流程

制冷运行开机前对所有设备和系统进行维护保养，并进行安全检查和巡视，确保设备和系统安全、稳定、正常。

时刻检测室外温度和室内温度。

制冷开机前期和后期一般负荷较小，将根据具体负荷情况设置出水温度和停开机时间，确保满足空调负荷的前提下尽量节能

在制冷开机过程中将根据各参数和实际情况，制定最佳运行方案，并对方案不断进行优化和调整

气温连续3天低于28℃时停机，气温连续3天高于28℃时制冷开机，气温高于30℃时当天开机。

主机运行过程中按规定时间记录好主机及系统运行数据，值班记录表及运行日志要求字迹填写规范，无涂改，严禁对运行数据进行估算。

每次记录热量表数据时必需观察一次系统流量及瞬间冷热量值是否正常，发现计量异常时需及时排除故障。

当天值班人员需做好分工安排，一般白班安排3人值班，楼层温度巡视时需留1人在机房值班，晚班安排1人值班，每天值班人员为4人（白班3个人、夜班1个人、1人休息）巡视温度时需合理计划时间，晚班巡视时间一般不超过1小时，通讯设备保持24小时畅通。

计划时间外，应定时对主机系统及冷却塔等设备进行巡视，避免出现跑、冒、滴、漏等能源浪费现象，发现有异常情况时需及时采取有效的补救措施。

交接班时需严格按规定流程执行，当日的工作当日完毕严禁接班人员在不明确交班任务的情况下交接班。

当天值班人员必须做好当天的能耗分析工作，将已知数据得出的节能空间及能耗指标详细记录在运行日志上。

当天值班人员需100%完成当天的所有工作任务，因特殊情况无法完成的工作或需接班人员继续跟进的工作应在运行日志交班记录一栏详细填写内容及原因，并及时将情况向院方负责人说明原因经允许后方可继续。

3、保障中央空调机房系统设备安全

3.1燃气及水电安全

定期对燃气进行安全检查，确保燃气检测装置正常使用，可与总燃气阀进行联动控制。

注重燃气安全，发现隐患及时联系燃气公司。

每两小时对各个区域电气设备，燃气安全，用水设备进行检查，确保无安全隐患。

日常使用水、电、气，应严格按照规范使用，禁止在不明情况下操作带有水、电、气的设备。

3.2 机房安全

严禁无关人员进入机房，来客填写来访记录表。

加装门禁系统、监控系统，杜绝人为安全隐患。

3.3 安全管理

每月确认机房及相关房间内消防器材完好，消防设施未围占，消防通道未堵塞，应急灯正常，易燃物未随意堆放，防爆泄压通道畅通。

每月检查用于登高的楼梯、护栏等设施牢固、无锈蚀。

有条件时，每年举行1次全员火警紧急疏散演练，主要熟悉报警系统、安全疏散通道和防火设备的操作。

灭火器材选用规则：固体火灾采用水或干粉灭火器；液体、气体和可溶化的固体物质火灾采用干粉灭火器；带电火灾采用干粉灭火器，绝不能采用泡沫灭火器，切断失火区电源后可采用水灭火。

夏季配齐必要的防暑降温等日常急救药品。

每年举行全员1次人身伤害紧急抢救演练，按照《人身安全守则》掌握2分钟内心肺复苏紧急抢救方法。

设备安装、操作和维修应遵守设备安全操作规程，重点检查如下：电气作业，应首先切断电源，确需带电作业时，应采取绝缘防护措施；高空作业系安全带、戴安全帽，施焊须采取隔离措施，1人动焊时另须1人在场监护。

下班或长时间离开房间，关掉空调及用电设备。

4、中央空调使用巡查管理

4.1巡检人员

巡检任务由运营技师直接负责，沿巡检路线认真仔细巡检机械及设备及设施的运行情况。

4.2巡视要求

每天对展厅办公区进行巡视，了解各个区域的温度情况，根据室内温度调节采暖或制冷温度。

每两小时对机组及其设备进行巡视，杜绝跑冒滴漏，防止设备安全隐患。

每天对风柜机房进行巡视，确保风柜 运行正常。

夏季每两小时对冷却塔进行巡视。

巡视中发现问题及时解决，做好记录。

4.3巡检问题处理方法

一旦发现设备运行故障（杂音，漏气、漏水、电机逆转）立即探明故障原因，做出初步判断，认真填写巡检记录。如能独立处理的，应立刻维修，保证运行设备在最短时间内恢复运行。

故障原因复杂的，立刻上报值班人员，并在组长的安排下，积极抢修，最大限度的减少人力、物力、设备的损失和损耗。

一旦发现设备因润滑不及时、液压油不足等造成运转不灵，应立刻组织添加润滑油脂，保证设备不因管理不当而报废。

运行中发现的任何故障都要有详细记录，巡检人应把故障原因、故障时间、解决方法、责任人责人等清楚明确地记录在巡检日志中。

5、中央空调水质管理

5.1水质化验

掌握水质的状况，每周对PH值、电导率、浊度、硬度进行检验。

采用化学药剂定期投放，去除菌藻繁殖对冷却水杀菌。

对冷却水采用人工清洗、化学处理等手段防垢、除垢。

新系统的排污、循环试运行进行排污前水压试验和循环试验

定期更换软水器树脂和盐罐，定期对软水器进行维护保养。

6、中央空调末端设备管理及维护保养

6.1风机盘管维护管理

定期对回风过滤网采取吸尘器清理方式或拆下过滤网用加压清水冲洗或刷洗。

定期对接水盘清洗，采用水冲洗，污水由排水管排出。或采用压力水或压缩空气清洗吹污排水管。滴水盘再用消毒水涮洗一遍。

采用小型强力吸尘器清洁对风机叶轮清洗。

定期对水过滤器进行清洗。

定期检查修理保温层，对损坏、脱胶翻卷、发线、及时修补

电器原件及线路常规检查。

电磁阀检修，主要检测电磁阀的启闭正常，关闭严密。

6.2组合式风柜维护管理

定期对回风过滤网进行清洗采取吸尘器清理方式或拆下过滤网用加压清水冲洗或刷洗。

定期对三段表冷器进行清洗，保证出风效果。

定期检查修理保温层，对损坏、脱胶翻卷、发线、及时修补

电器原件及线路常规检查。

定期对水过滤器进行清洗。

6.3 暖气系统

定期对暖气管道上的阀门、流量调节阀进行检查，发现问题及时更换。

定期对暖气系统进行排污。

6.4地暖系统

定期对地暖集分水器进行检查，确保无漏水情况。

定期对地暖系统进行清洗，保证其换热效果。

7、中央空调机房系统的设备维护保养

7.1直燃机、锅炉维护

1.针对联网监控检查报警号码是否正确、完整、有无断线记录。

2.真空泵抽气性能检查、保养：1.抽气能力的确认 2.阀门及连接管道的密封。3.真空泵油面及油质检查、更换。4.电器的常规检查。

3.机组真空检查：1．真空度符合规定要求 2.落差式抽气系统和真空泵工作正常。3.抽气的辅助设备及仪表工作正常。

4.机组运行观察及控制检查：1.对冷却水、冷温水进出水温度、流量、压差检查。2.主机各部温度、压力、电器控制的各部参数。

5.燃烧机（热源阀）检查，检查燃烧机运动部件、检测过量空气系数等参数。

6.屏蔽泵噪声及电机温度检查，检查噪音和电机温度在允许范围内。检查震动情况。

7.检查调节阀密封良好调试可靠。固定调节阀。

8.用精密温度计测量冷水出入口温度与触摸屏上显示值对比。

9.清洁电眼并确认感光部位透明无损。

10.开泄气门检查高发烟管，通过观火孔观察炉膛内结烟垢情况。

11.排气成分分析。

12.燃烧机保养。

13.燃料过滤器清洗。

14.燃烧机喷嘴清洗。

15.燃烧机风门伺候机构检查。

16.燃烧机钢带调节机构检查。

17.燃烧泄露检测装置检查。

18.冷水温度传感器校验：1．冷水温度准确校验合格 2.连接线接线牢固。

19.冷却水校核温度传感器校验：1．冷水温度准确校验合格 2.连接线接线牢固 3.动作灵敏。

20.靶流动作试验：1．安装正确2.检验动作灵敏3.连接线接线牢固4.检查不漏水。

21.观察溶液及锈蚀。

22.排水阀清理。

23.燃烧机压力检测。

24.燃烧机雾化盘清理。

25.点火电极清洗及校验。

26.冷却水低温试验。

27.冷却水、温水温度传感器校验。

28.制冷运转溶液浓度检查。

29.结晶温度传感器校验。

30.排气温度传感器校验。

31.环境温度等温度传感器校验。

32.高发温度控制器校验。

33.高发液位传感器校验。

34.冷剂液位传感器校验。

35.贮气量传感器校验。

36.锈蚀分析及保养。

37.控制柜器件除尘及检验。

38.温水恒温阀、校验。

39.冷水、冷却水铜管结垢检查。

40.变频器保养。

41.溶液取样分析。

42.机组接地电阻检查。

43.电机对地绝缘电阻检查。

44.冷热切换。

45.变工况试验：安全保护试验，自动控制试验。

46.冬季保养：冷却水防冻、空调水系统防冻、末端系统防冻。

47.更换水盖橡胶板。

48.高温区密封件更换。

49.到期备件更换。

7.2泵组维护

1.润滑油添加：检查油面、油温、油质、油乳化、油无杂质；添加或更换新润滑油。

2.螺栓、连接件检查及更换

3.填料轴封维护：1．检查填料式轴封漏水量。2.紧固轴封的填料压盖螺栓或更换成不锈钢螺栓螺帽。3.采用柔性石墨盘根填紧填料式轴封。

4.机械轴封维护：更换泄漏量大于10ml/h或轴套表面波纹状磨损的轴封。更换橡胶O型圈。

5.润滑油更换：更换润滑油、清洗油箱。对油箱轴封维护、更换。

6.润滑油脂更换：更换润滑脂、清洗轴承座和清除废油脂。对油嘴润滑脂的强力充注。对超出时限的润滑脂彻底清除、更换

7.解体检修：对泵壳、叶轮内外面、叶轮流道、密封环、主轴等处清洗、除垢、更换、调整、油漆。

8.电器检查：对电机，控制系统，变频装置等常规检查。

9.电器检修：对电压、连接线、连接端子、接地、绝缘、电机等检修

10.泵体除垢刷漆：对泵内外除锈刷漆。

11.压力表校对：对压力表数据校对及检修。

7.3机房水管系统维护

1.管道保温：检查保温层脱落、破损、翻翘情况。保温层连接处泄漏情况。保温层的衰老、变质情况的检查。维修后复原。

2.自动排气阀：检查工作情况。排气阀的清洗及除垢。

3.管道除锈刷漆：按规定要求除锈刷漆。

4.凝水检查：检查凝水管及支管安装质量及排水通畅。凝水管微生物及结构检查。卫生情况检查。

5.阀门除锈刷漆:按规定要求除锈刷漆。检查开启度。检查完好情况。

6.阀杆涂油（室内）:按规定要求涂油，并检测启闭灵活性

7.阀杆涂油（室外）:按规定要求涂油，并检测启闭灵活性

8.变速箱换油:按规定要求更换润滑油并注意油质及油面高度。

9.电动阀门保养:电机电器及控制系统的保养。阀门的机械常规保养。

10.自动阀门检查:检查阀门的灵活性和可靠性。

11.冷冻水过滤器清洗:按照运行周期和要求拆卸清洗。

12.冷却水过滤器清洗:按照运行周期和要求拆卸清洗。

13.水箱维护:进水浮球阀维护。溢水口和溢水管的检查。排污阀的检查。保温层的检查。

14.水箱刷漆:按规定要求水箱内外壁的除锈刷漆。

15.支承件除锈刷漆:按规定要求对支承件除锈刷漆。

8、冷却塔维护保养

1.通风装置紧固:电机、风机减速装置和连接螺栓的紧固。

2.风机皮带调整:对皮带的平行度、松紧度的调整。多皮带受力均匀检查。

3.风机叶片检查:风机、叶片腐蚀及受损检查。风机叶片角度的检查。风机叶片固定螺栓的检查。风机动静平衡检查。风机叶片与排风洞的间隙检查。风机震动与噪声检查。

4.布水装置清洗及维护:布水速度的检查。布水器的漏水检查。布水孔清洗。布水管出水与填料夹角角度检查。布水管与壳体周边间隙检查。布水管与填料布水高度的检查。

5.填料清洗:填料的破损检查、维修。填料油污、泥垢、菌藻检查清洗。其它杂物及漂浮物的检查清洗。

6.减速器加油:按规定加油。检查油面高度及油质。杜绝漏油。

7.水盘清洗:油污清洗。泥垢、菌藻清洗。排放污水。清扫水盘。

8.减速器换油:按周期和规定要求强制性更换润滑油。

9.风机轴承换油:按周期和规定要求强制性更换润滑脂。

10.电机绝缘检测及机械维护:电器、电机的常规检测及维护。机械设备的常规检车及维护。

9、主机及输配系统升级改造

根据厂家的新系统，对主机进行升级改造，实现智能化控制

根据市场节能产品的研发，对输配系统进行节能改造，更加优化设备性能 。

10、环保要求

采购方交由供应商管理的所有设备符合现有环保政策标准的情况下，如因供应商操作不当造成的排放不符合环保要求，由供应商进行维修或调试，确保达到现有标准。如遇新政策导致环保标准变更，需更换符合新环保政策标准的新设备，由采购方负责更换及费用，并确保达到新的环保要求标准。在采购方未向供应商提供符合当前环保标准的设备的前提下，供应商不负责设备环保事宜。

四、人员配备要求

供应商拟派物业项目人员必须身体健康，能够胜任相应岗位工作，重要岗位人员经采购人考核通过后方可正式录用，关键岗位持证上岗。

四、材料报送要求

（一）报送具体实施方案

1.意向单位应按照本项目要求，自拟需求调查表（调查表中市场报价部分包含各项内容的规格、数量、单价和总价、税费等，在报价部分加盖单位公章）并附营业执照扫描件（加盖单位公章）。

2.应对所提供的全部资料的真实性、合法性承担法律责任。未按要求提供的文件将不作为参考依据。

（二）报送要求

以上前期调研文件须在本通知规定的截止时间（2025年6月28日16点前），将加盖公章的扫描件发送邮箱：nmgbwybgs@163.com

（三）注意事项

1.我院不负担此次市场需求调研所产生的费用，本次调查仅作为采购人采购需求编制以及预算价参考的依据，参与本次调查并不代表获得本项目的承接资格。

2.本次调查的项目需求为本项目的初步需求，采购人可依实际情况进行调整。

3.各供应商须按项目需求如实提供相关材料，对需求提出建议（如有）并进行报价，杜绝弄虚作假，胡乱报价。

联系人：张庆丽

电话：(略)